在经历了2025年惊人的反弹与价格飙升后，匈牙利的房地产市场以明显平缓的态势迈入2026年。新年伊始，市场呈现更强稳定性，买家态度更为谨慎。

尽管多数房地产交易的成交价仍低于要价，但竞价战并未完全消失——只是变得更加有选择性。如今，买家仅愿为品质卓越或具备独特特色的房产支付溢价。

根据Duna House的最新交易数据，近80%的买家（78%）在2026年1月以低于标价的价格购买了房屋。这比2025年初的74%有所增加。与此同时，溢价成交比例从去年的6.2%微降至5.8%。

“去年是市场的转折点，当时投资者回归和政府补贴常常引发竞价战。”Duna House首席分析师彼得·塞戈表示，“在2026年初，这些影响已经缓和。现在的买家要谨慎得多，对价格也更加敏感。”

随着前期涨价已反映在市场中——例如佩斯区的板式公寓普遍突破每平方米100万福林——购房者正更严格地审视性价比。议价行为重现，尤其在供应充足的区域。当前竞价现象主要集中于可立即入住且维护良好的住宅。

区域趋势：布达持稳，农村更倾向于讨价还价

各地区之间的房地产市场可以观察到显著差异。在布达方面，业主信心十足，折扣最小，平均只有3.4%。然而，而佩斯区买家议价更积极，平均降价幅度达4.8%。

而在首都以外的地方，房地产市场通常有更大的讨价还价空间，平均折扣接近7%。

在米什科尔茨和德布勒森等东部城市，典型的议价幅度在4-8%之间。在匈牙利西部，尤其是杰尔周边，状况良好的砖砌公寓降价幅度极小，而独栋房屋成交折扣常超10%。

大城市中佩奇买方主导市场

在所分析的城市中，佩奇显示出最强的议价环境。无论是在2025年还是在2026年1月，绝大多数交易均以低于要价成交——仅今年1月就达88%。

对于板式公寓来说，两位数的折扣率并不罕见，有买家成功将3900万福林的标价压至3400万福林，降幅近13%。

塞格德和德布勒森市场相对均衡，平均议价幅度稳定在4-5%。在杰尔市，砖砌公寓卖家态度强硬，买家通常仅能争取到1-2%的降价空间，这反映出该市持续走俏的市场态势。

独栋住宅优惠最大

同时，交易数据还突出了不同房产类型的显著差异。

板式公寓方面议价空间有限。布达佩斯的板式公寓折扣率通常仅1-3%，农村地区鲜有超过4%的案例（佩奇市例外）。因维护成本较低，需求依然强劲。

砖砌公寓方面，位置优越、条件良好的市中心住宅仍可能引发竞价。然而，需要翻修的房产售价往往比要价低5-8%。

独栋住宅这一细分市场波动最大。郊区现代住宅可能引发竞价，而陈旧的乡村家庭住宅常以10-15%折扣成交。在南部基什孔费莱吉哈佐的一个极端案例中，买家通过谈判将价格降低了25%以上。

“就议价能力而言，市场目前对买家有利，”塞戈总结道，“购房者不再急于参与竞价战，而卖家的定价也更加现实。竞价仍是市场的‘调味剂’，但仅限于优质住房稀缺的地方。”

（来源：Daily News Hungary/编译：罗郁）