匈牙利国家银行（MNB）最新发布的《房地产市场报告》指出，匈牙利国内住宅不仅主观感受昂贵，客观数据更证实其估值已显著偏离基本面，且近期溢价幅度持续扩大。

图/Facebook-Biggeorge Property

据MNB分析，去年第四季度匈牙利房价同比飙升15.1%，涨幅居欧洲前列，经通胀调整后实际增幅仍达10.9%。这一涨势在今年初持续强化，首都布达佩斯表现尤为突出，房价同比涨幅高达19.2%。

国家银行测算显示，截至2024年底全国住宅溢价率达14.3%。该溢价指标波动显著——3年前曾突破25%，而当前水平虽低于2023年末峰值，仍处于历史高位区间。

2024年的数据印证了市场过热趋势：房价增速全面超越租金涨幅、居民收入增长及建筑成本上升幅度。历史纵向对比揭示更深层问题：2010至2019年间匈牙利房产长期处于折价状态，2014年起折价率逐步收窄，2020年正式转入溢价周期。此后溢价率持续攀升，直至2022年触及25.2%的历史峰值。

“我们预测此轮房价上涨周期在幅度和持续时间上均难再现此前盛况，溢价率大概率不会突破历史极值。”OTP房地产中心首席分析师ValkóDávid指出，“关键信号已显现：尽管房价上涨推升资产价值，但租金回报率持续走低正在抑制投资性购房需求，这或将成为稳定市场的调节机制。”

（编译：陈伊琳）