外国人正扎堆到“乡下”地区（非中心城市）买房，这是匈牙利房地产市场兴起的一种新趋势。据匈牙利国家银行（MNB）的分析，2023年第四季度，外国人在佐洛州（Zala）房地产市场的占比创下历史新高。截至2023年年底，该州21.1%的购房者是外国人。

佐洛州的情况在匈牙利并非个例，在绍莫吉州（Somogy）和佩斯州（Pest），当地房产同样受到外国人欢迎。不过，这两个州外国买家在房地产市场的占比有所下降。即便如此，两个州几乎每5个买家中就有1个是外国人，其中佩斯州比例为17.8%，绍莫吉州比例为19.4%。相比之下，布达佩斯房地产市场的外国买家占比为7.6%，而匈牙利整体房地产市场比例仅为6%左右。

图/economx.hu

根据MNB的数据，2024年初，几乎所有类型定居点的房价都出现了温和上涨。然而，该银行强调，虽然外国买家确实推动了房价上涨，但他们并不是房价上涨的罪魁祸首。相反，投机性购房才是对房价影响最大的因素。在这种背景下，布达佩斯房租上涨势头有所放缓，但其他城市租金涨势大幅提速。MNB的分析强调，房租继续以高于房价的速度上涨，但与2022年相比已有所放缓。以布达佩斯为例，2022年第四季度房租涨幅达22.8%，到2023年第四季度已降至12.2%。同期，匈牙利全国平均房租涨幅从21.4%降至12.6%。不过，布达佩斯房租走势和整体市场不太一致。根据KSH和ingatlan.com的房租指数，与3月相比，4月匈牙利全国房租平均上涨了0.8%，但布达佩斯下降了0.5%。布达佩斯各区房租走势也有差异。佩斯市中心月租金下降了1.8%，布达山区租金上涨了1.4%。5月，布达佩斯平均月租金为27万福林（695欧元）；而最昂贵地区（2区和5区）平均月租金为38至40万福林（979至1030欧元）；15区、20区和21区平均月租金继续低于20万福林（515欧元）。ingatlan.com首席经济学家LászlóBalogh表示，虽然今年匈牙利人收入实现两位数增长，但租户们仍然很难负担大幅上涨的房租，这导致全国房租涨势明显放缓，尤其布达佩斯房租涨势出现转折，每月都在下降。他认为，房租走势对市场需求变化反应如此之快的一个原因是，如果出租房产空置数周，房东可能会损失数十万欧元，但这部分损失可能被转嫁到租户身上德布勒森（Debrecen）被认为是“乡下”地区房租最贵的大城市，平均月租金为24万福林（618欧元）。此地房租平均每月上涨2万福林（50欧元），比布达佩斯9个区都要高。排在德布勒森之后的是Székesfehérvár、Győr和Veszprém，平均月租金为18至19万福林（464至490欧元）。

（编译：杨柳）