[497期]匈牙利商品房地产市场展望

[497期]匈牙利商品房地产市场展望

 

匈牙利的商品房地产市场在短期内是不会迅速地复苏的，并且因为最近投机性建设的崩溃遭受了重创。在未来的一个时期内，房地产业的缓慢发展将会逐步缓解写字楼的空缺问题并且匈牙利物流业的优势将会给脆弱无助的工业部门增添活力，但是零售业将会因工作岗位的减少和开支的削弱而受到阻碍。对此，国际知名的房地产咨询机构对于匈牙利商品房地产市场的发展形势做出了以下分析：

根据金斯德格国际咨询公司的专家分析，匈牙利的商品房地产市场目前已经到达了发展周期的谷底，但是复苏的过程预计将是漫长和遥远的。

分析家的最新报告显示，随着商品房地产市场在2011年的领先增长，写字楼市场和稍后的零售市场业的增长将会得到进一步的改善。

大约占投机建设25%的写字楼空房率在2011年将会大幅下降，这主要是因为新交付房地产的急剧下降。这将使市场在未来两年内慢慢地消化可使用的空间，并在2012年底之前将空置率降低到16%。

更为乐观的前景是空置率有可能会下降到10%左右，然而，前提必须是经济改革进程更加顺利和完善以及全球经济得到迅速的恢复和增长。一些次级市场，如CBD和瓦茨大街走廊将会迅速恢复，但距市中心越远，大幅减少空置率所需要的时间就越长。

2008-2009年的金融危机创造的主要变化是在施工之前，新的开发项目必须要获得30%-50%的预先出租，这是布达佩斯的写字楼市场有史以来非常罕见的。

为了适应新形势下的经济困难，工业房地产市场得到了较快的发展。开发商停止了所有的投机性开发，目前只有一个仓库在建设中。空置率高达19.4%。因此，分析家认为，工业房地产市场仍然在遭受雷诺兄弟公司破产的影响，这使得2008年的空置率从9%增长到17%。

金斯德格国际咨询公司的分析家还指出，从职业的角度上分析，工业部门将会首先摆脱经济危机的困境。西欧的经济复苏将有助于匈牙利的出口。另外，福林的疲软和优良的公路交通网络使得匈牙利在物流方面处在具有吸引力的位置上。这将有助于恢复仓库场地的需求。

与其他房地产部门相比较，零售业在遭遇经济危机时的基础是比较坚实的。购物中心几乎从来不是为了投机目的而兴建，且空置率一直都非常低。然而，零售商目前正在遭受消费的大幅下降和高失业率的双重打击。因此，专家认为这两个因素不可能使得零售房地产部门得到立竿见影的改善。

分析报告还指出，政府改革方案需要时间来创造就业机会和增加匈牙利的公共部门的购买力，特别是在政府公务员面临着薪金削减15%的形势下。还有，自1992年现代房地产业出现以来，匈牙利正处于一个漫长周期的谷底。供给和需求比去年同期有增长而且逐年增加，即使在房屋租金下降，生产规模在压缩的形势下。全球的经济衰退结束了这个周期。

一个毋庸置疑的事实是，在历史上，所有欧洲的主要城市都经历了同样的繁荣和衰退并且所有城市最终都得到了恢复。布达佩斯正面临着其第一次严重的危机并且它也必将会得以恢复，尽管恢复的过程是缓慢的。但是每一次危机都存在着很多机会。计划增长的租户为房地产的租赁提供了有力的条件。房地产商在谨慎考虑未来规划和发展的同时，还需要更好地了解房地产市场的需求而不仅仅是房地产开发的规模。(唐曙)