[463期]09匈牙利房地产十大要闻
2009年绝对不能用“平静”两字来概括，因为在这一年里发生了许多重大事件：福林对欧元的汇率达到300，匈牙利政府面临严重危机，国家经济处于衰退之中等等……
然而，本文着重介绍的是房地产部门里发生的十件最具有最有影响力的热门事件。
1.写字楼租金“破9”
2009年市场需求的大幅度下降使得布达佩斯的写字楼市场处于供大于求的被动局面。房屋空置率自年初开始从16%上升至20%左右。由于经济危机的后果，开发商不得不降低门槛，挖空心思地推销写字楼房地产。
尽管如此，2009年布达佩斯共建成了大约30万平方米的写字楼，但是，只有大约10万平方米的新写字楼被租出。在这种困境下，高力国际房地产公司的总经理迈克尔在布达南部率先推出了每平方米月租9欧元的写字楼。此举遭受了同行业的强烈反对，并被抨击为“市场破坏行为”。
然而，这些谴责实际上并没有起到任何作用，不久之后，办公楼租金全面下跌，尽管“官方”的价格仍然保持在每平方米至少10欧元的档位上，然而这个价格实际上已经名存实亡了。今天，布达佩斯9平方米月租的写字楼已经到处可以看到。
2.投资市场冻结
投资者在2009年未能返回匈牙利的房地产市场。在整个一年里，只有一个成功投资的好消息，这就是特易购公司（TESCO） 以6300万欧元的价钱将其物流房地产卖给了W.P. Carey &Co. 公司。这笔交易的经费是由奥地利HYPO 投资银行提供的。根据世邦魏理士国际房地产顾问公司（CBRE）的数据显示,2007年共有20亿欧元的投资进入了匈牙利的房地产业。2008年共有4.1亿欧元的投资进入了匈牙利的房地产业。而2009年匈牙利总共只有大约9600万欧元的房地产投资。根据市场研究的信息表明,自从金融危机爆发以来,写字楼的交易率有了显著的增加,优质写字楼的交易率从2008年的最低水平(5.5-6%)增加到目前的7.5%-8%。
3.住宅价格没有跌落
尽管发生了这些变化,但是住宅的价格并没有崩溃.而在该地区其他国家里却存在着30-50%的价格变化(例如斯洛伐克,波兰,罗马尼亚和保加利亚), 匈牙利的住宅价格跌落的幅度很小。根据FHB房屋价格指数,住宅价格在2008年下半年和2009年下半年之间下跌了6.61%(如果计算通货膨胀率的话为9.88%)。尽管没有大的价格落差,交易量仍然感觉到很大。根据资源杂志对于新建房屋的调查,与一年前相比,售出的住房减少了35-50%。
4.安德拉什大街涌现出众多的奢侈品牌店
尽管全球金融和经济危机以及匈牙利的经济衰退, 安德拉什大街在2009年继续进行着房地产业的重新组合和建设。大型的国际奢侈品牌在2006年开始进入了安德拉什大街上从八角广场到迪亚克广场之间的地段。尽管存在着危机, 爱姆普里奥阿玛尼在安德拉什大街上开张了它在匈牙利的第一家商店,并且据称Dolce & Gabbana 也计划不久之后开张它的匈牙利分店。在过去的几年里,杰尼亚,路易威登,罗伯托卡瓦利,巴宝莉,香奈儿,阿玛尼和豪雅表也在安德拉什大街上开张了商店。
5.管理代替发展
随着开发机会的骤然减少，业务和物业管理已经成为一个更加重要的市场分支。由于在未来一年半到两年内供求的不断增加，这个部门的工作肯定会进一步地展开。鉴于该原因，房地产开发商和咨询公司在2009年不但进入了资产管理和运作领域，而且加强了他们在这些次市场的存在。此种努力的结果是为房地产领域里的很多公司提供了足够使他们生存的流动资金。
6.本年度唯一新开业的购物中心——ALLEE普拉杂
与写字楼相比较，零售房地产领域里正在开发的绝大多数房地产项目已经被推迟了。唯一没有停止运转的项目是荷兰国际房地产公司（ING）在布达地区进行的ALLEE普拉杂项目，这是一个在前布达斯卡拉（SKALA）地址上建立的46000平方米的购物中心，它于2009年11月11日正式开张。而就在开幕式举行四天之后，一个被新闻媒体披露的令人不愉快的事件发生了，楼内INTERSPAR超市的十四名员工由于轻度一氧化碳中毒被送到了医院。区公证处没有将整个购物中心关闭，根据开发商的声明，上述问题是由于地下停车场通风结构的技术问题造成的，并且很快被修复了。
7.房地产巨无霸TriGrant进行重大结构调整
匈牙利最大的房地产开发商TriGrant公司对于金融危机做出的反应是推迟了其发展计划的重要部分。该公司宣布大幅度削减在俄罗斯的开发活动，将员工数量减少了30%，将运行成本较少了50%。匈牙利首富，该公司总裁戴姆杨山多尔更换了许多高层经理和行政人员，其中包括总经理和负责运营业务的管理公司负责人。
8.融资并没有恢复到正常状态
尽管银行内部的金融服务不论是在欧元区还是在匈牙利似乎恢复到“正常业务”的状态，然而商业银行并没有恢复其与外界的联系，货款也绝对没有恢复到2009年以前的水平。银行几乎完全无视于投机发展并且期望尽可能少地支付给开发商和投资者。该地区最大的房地产开发商之一TriGranit是唯一的一家能够得到由六家银行组织的1.5亿欧元融资的用于兴建克罗地亚萨格勒布ARENA 中心的开发商。
9.房地产税得以通过
经过无数次周折和反复之后，匈牙利议会终于通过了鲍伊瑙伊政府提议的房地产税法案并从2010年开始实行。该法包括了一系列的税务豁免和特殊规定，但是，更重要的特点是，实际上，房地产界将没有一个人会认真对待这个法律的。原因是匈牙利的最大反对党青年民主联盟将会以压倒多数的票数在今年的大选中获得胜利。他们曾经无数次声称，一旦他们取得了政权，他们实施的第一个举措就是将房地产法废除掉。
10.匈牙利人称霸巴拉顿湖
当然，金融危机并没有使巴拉顿湖的旅游营业额和来巴拉顿旅游的游客人数幸免。截至2009年8月底，巴拉顿游客的住宿率下降了8.2%。同时，国内游客的住宿率超过了60%，相比之下，2007年为54%，2008年为57%。巴拉顿地区最大的营地运营商SCD也报告了类似的结果。尽管该公司宣称总的游客住宿率下降了2.5%，但是，与一年前比较，匈牙利人选择SCD宿营地的比例增加了18%。因此可以说，2009年是匈牙利人称霸巴拉顿湖的一年。
（唐曙 编译）