[475期]匈牙利房地产出租的纳税规定

 

       根据匈牙利税务局2010年2月4日公布的最新规定，如果房地产拥有者想将其房地产出租给他人时，应参照以下有关规定执行：

 

       1.登记注册和税号义务：

如果有人打算将出租的不动产用于经常性的或者商业性的活动时，必须先到税务当局办理登记手续并且领取一个税号，这是租赁不动产的先决条件。出租人到税务局登记的义务可以通过填写一份No.T101表格的形式来完成，它必须是递交给税务部门的一式两份的书面文件，当然，出租者也可以用电子邮件的方式将这份表格传送至税务机关。

 

       2.关于增值税：

按照匈牙利政府的有关规定（法定的例外情况除外），不动产的出租可以被视为一种免除增值税的活动，这就是说，房屋出租者对于这个活动不应该交纳增值税。然而，房屋出租者也没有任何权利扣除增值税。在扣除增值税的情况下，纳税人有权在事先通知税务当局关于增值税金的选择（反过来，这意味着纳税人也有扣除增值税的权利）。根据纳税人的决定，对于增值税的选择适合于被出租的所有类型的房地产或者只限于某些房地产：即不动产而不是居住建筑物。如果纳税人做出他的选择，从做出选择的那一年开始，它将约束出租人一直到第五个历年结束。

 

       3.个人所得税义务：

动产出租的收入应该属于个人所得税的纳税义务。独立个人可以有缴纳税款的几种选择：第一种选择是将房地产出租的收入看作是另行的征税收入（即该收入并不需要与工资等其他收入合并到一起）。在这种情况下，由承租人支付给出租人的包括退还水电费在内的收入应交纳25%的个人所得税。在这种情况下独立个人不可以扣除费用。

       另一种选择是当房地产不被认为是可耕地的财产，这样独立个人出租房地产所获得的收入可被认为是单独的活动，即税收义务可以适当遵照结合收入的规定。这就意味着出租房地产获得的收入和其他收入（例如工资）必须结合起来。这样建立起来的数额将会进一步增加到27%的税基附加费用。至于上述税基的建立，纳税义务可以使用两种税率（17%，32%）的税表计算。

       在后一种情况下，收入即可以是收益（租金+退还水电费）的90%，也可以是收益与实际发生的成本之间的实际差异。

       作为私人企业家参与此项活动的独立个人不可以做出此种选择。

       对于上述选择做出的决定可以等到年度报税时，但是，必须铭记的是必须进行不间断的准备工作（例如收集能证明费用的发票等等）以便做出决定。

       纳税人必须在纳税年度内对于从不动产出租中得到的收入进行纳税。两种可供选择的纳税方式如下：

       a.如果承租人是一个付款人（例如一个公司或者一个民营企业家），并且独立个人（出租人）已经提出了他的选择的正式声明的话，付款人可根据自营活动的规定执行并且作为预付税至少扣留17%的税款。如果没有此项声明，承租人有义务扣留相当于收入的25%的税款，考虑到该声明已经达到了社会保险金支付的上限，另外的14%可作为健康保险金。

       如果出租人证明她或他作为私人企业家从事租房活动，或者在共同拥有权利下的房地产是由集体业主租下的，那么，付款人没有义务扣留税金和预付税金。有资格作为付款人的承租人可向独立个人（出租人）出具一个证明，其中包括按照法律规定支付的租金数额以及税金和扣留的预付税金的所有数据。

       b.如果承租人不是付款者或者税金，预付税金或健康保险金没有被扣留的话，出租者有义务支付这些数额的税款。

 

      4.支付健康保险金义务：

       在匈牙利的独立个体居民在他们的来自不动产租赁的总收入超过一百万福林的时候支付14%的健康保险金。该义务不取决于是否纳税人作为合并的税基或者是作为独立的征税收入得到的房地产出租收入的事实。这一义务继续适用一直到达到强制性付款的上限（450.000福林）。

       该义务不适用于那些将他们的住宅房地产，同时又是他们的永久居住地的房地产出租的人，除非出租人将房地产租赁给在同一家庭中生活的由出租人的近亲（同居配偶）经营的企业。

       如果纳税人选择根据适用于独立活动的规定缴纳税收的话，那么，14%的社会保险金可以作为成本被扣除。（唐曙   编译）