[473期]匈牙利房地产买卖合同的重要性

我们大家都知道，在日常生活中的一件头等重要的事情就是选择和决定购买一处新的房地产，因为这样做人们即可以达到乔迁新居的目的，也可以将新购置的房地产用于投资。然而，我们中间很少有人真正知道匈牙利法律关于购买房地产的必要条件和有关规定。要知道，法律代表在匈牙利的土地登记注册过程中是必不可缺的。尽管如此，很多人事先并没有经过法律的咨询就签署了购买房地产的初步合同。

尽管这种做法是司空见惯的，但是在这里必须得指出，在缔结房地产买卖协议时必须要完成一份书面的文件。即使合同双方在交易时口头上都同意所有重要的细节，然而，要记住口头协议在未来是不被法院认可的，因为没有书面协议的协议被视为无效的协议。

另外一个重要的问题就是在合同里写什么，因为匈牙利的法律行为要求在合同中写入“必要元素”。由于必要元素对于合同双方来说是不一样的，因此，匈牙利最高法院规定房地产购买合同必须包括以下条款和内容：

显示合同双方的名称，合同主题（指房地产本身），购买价格以及转让所有权的打算。如果文件中包括以上内容的话，销售和购买合同方可被视为有效。即使合同中没有提及地点和日期的话，该合同仍然有可能被视为有效。

在匈牙利有一个众所周知的案例是：某法院判定一个在酒吧的啤酒杯纸垫上签订的书面合同是有效的，因为这个合同里包含了所有必须填写的条款和内容。一名经常来这个酒吧喝啤酒的顾客为了偿还欠账立下此合同将他的房地产转让给了酒吧的老板。虽然这是一个非常罕见的例子，但是它说明一个写在普普通通的啤酒杯纸垫上的合同仍然可以被法律视为合法和有效的。

然而这种形式的合同不可以被记录在土地登记册中。在进行土地登记的过程中需要由律师会签的公证处证书或者房地产买卖合同。值得提醒的是土地注册记录是非常重要的，因为只有注册了土地才能够保护在土地注册的公共数据基础上的所有权不被第三方获取。

在匈牙利，有很多经验丰富的律师事务所在从事民法各个领域的服务，例如，公司法，劳动法，继承法和诉讼法等。另外，还有一些富有经验的专业办公室可以为外国人在匈牙利的房地产等投资提供咨询和语言服务。

最后提醒一句，当你在打算进行房地产交易时一定要三思而后行，尤其是确认一下你的房地产买卖合同是否按照以上要求完成的。

（唐曙  编译）